10年ほど前ですが我が家に突然不動産屋さんが訪ねてきました。
用件を聞くと、「我が家の南側の土地が売りに出されたので購入されませんか？」ということでした。
このように土地が売りに出された場合
特に対象となるのは今回の我が家のようにその土地を購入することで南側の日当たりを確保できる燐家です。
金銭的余裕はありませんでしたが、「南側の土地は借金しても買え」と昔から言われているという親の言葉で購入を決意。
もちろんローンを組んで返済していき、その返済もやっと終わりました。
その土地は、今も物置や自転車置き場を設置したり一部畑にするなどして利用しています。
しかし、最近その土地がきれいな四角形ではなく少しいびつな形になっていることに気が付きました。
自分の子供たちが家を建てるには特に問題はないと思いますが、もし他の方に売ろうとなった時に
次に購入する方は私のように日当たりを確保するために購入する訳ではないので・・・。
そしてネットでいろいろ調べてみたところ「訳あり物件の買取り」という方法があることを知りました。
この土地に関して言えば「訳あり物件」と言うには大袈裟ですが、「不整形地」つまり正方形や長方形の土地（整形地）ではないので買い手がつきにくいといわれています。
そこで、今回はこのような訳ありの物件を売るときに失敗しないための方法を調査し記事にしました。
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訳アリ物件買取PRO
仲介と買取の違い
私も今までは土地や家を売ろうと思ったら不動産屋さんに依頼して買ってくれる人を探してもらうしかないと思っていました。
でも今回「買取り」があるということを初めて知りました。
仲介とは
仲介は不動産業者に依頼して「買いたい人」を見つけてもらう事を言います。
契約が成立すれば不動産業者に仲介手数料が支払われます。
・売りたい人 ⇔ 仲介する人（不動産業者） ⇔ 買いたい人
買取とは
一方、買取は「不動産業者そのものが買主」となります。
その後、不動産業者はその物件を必要があればリフォームなどして転売します。
・売りたい人 ⇔ 買いたい人（不動産業者）
売りたい人と買いたい人だけでシンプルですね。
仲介と買取の流れ
買取の方が仲介が無いだけシンプルというのは分かりましたが、実際に売却までの流れもシンプルで短期間であることが分かりました。
仲介の流れ
仲介の場合、売却には平均４～７か月ほど時間がかかります。
もちろん「訳アリ」の内容によっては１年経っても売れない場合もあると思います。
1. 売却の相談
2. 査定
3. 販売価格決定
4. 販売活動開始
5. ご案内
6. 申込み
7. 契約
8. ローン査定
9. 引き渡し
買取の流れ
買取の場合は最短7日で全ての取引が完了できるんです。はやっ！
1. 売却の相談
2. 査定
3. 販売価格の提示
4. 契約
5. 引き渡し
仲介が9ステップなのに対して買取は5ステップ、しかも最短7日とは驚きです。
買取のメリットとデメリット
買取のメリットは逆に仲介のデメリットでもあり、その逆も同様です。
・現金化が早い
・近所に知られない
・売主の瑕疵担保責任から逃れられる
瑕疵とは、傷や欠点のことで、「本来あるべき品質や状態が備わっていないこと」をさします。
住宅・不動産売買における瑕疵には3つの種類があります。
・物理的な瑕疵・・雨漏りがする、シロアリ被害がある
・心理的な瑕疵・・過去に事故で死者が出た
・法律的な瑕疵・・建ぺい率や容積率を違反しているこのような事実を売主が隠していた場合はもちろんですが、売主が気付いてなく後で発覚した場合も責任を問われます。
買取はスピーディーに売れて現金化しやすい反面、売却価格が下がる傾向があります。
そのため買取業者の選び方が重要になってくる訳です。
仲介のデメリット
仲介のデメリットは基本的に買取のメリットの逆になります。
仲介の場合は購入希望者がいつ現れるかもわからず、現れたとしても条件が折り合わずいつまで経っても売却できない可能性があります。
しかも、仲介の場合売買価格（税込）の3％の仲介手数料が掛かります。
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失敗しない買取専門業者の選び方
訳あり物件を売却する場合は通常の不動産よりも当然売れにくくなります。
しかも仲介と比べて価格が安くなりがちです。
なので、信頼できる買取業者を選ぶことが訳あり物件を失敗しないで売却するポイントです。
信頼できる不動産会社に依頼
不動産会社の免許番号を確認
不動産の売買には宅地建物取引業の免許が必要なので、面談時にもらった名刺などで確認しましょう。
特に訳あり物件など売れにくいため無免許で悪質な業者がアプローチしやすい傾向があるので注意が必要です。
免許の有無は国土交通省が運営するサイト建築業者・宅建業者等企業情報検索システムにアクセスすれば確認できますので、必ず確認しましょう。
広告に不適切な用語が使用されていないかチェック
不動産公正取引協議会の定めで、広告や店舗内外の張り紙、ダイレクトメールなどで次のような用語が使われていたらＮＧ業者なので注意しましょう。
・「完全・絶対」、「掘り出し・格安」、「特選・厳選」など
また、他の不動産業者と比較するような特定用語
・「当社だけ」、「抜群」、「日本一」、「最高級」などもＮＧです。
訳あり物件の買取実績のある業者を選ぶ
通常の不動産であれば過去の売買取引や周辺の価格相場をもとに買取価格を算出できます。
しかし、「訳あり物件」の場合は、問題点がそれぞれ違うので過去の取引や相場はあまり参考になりません。
従って訳あり物件の場合は豊富な経験がないと適正な価格を算出するのが難しいんです。
それでは我々素人がどうやって訳あり物件買取の経験豊富な不動産業者を探せばよいか・・・
それをチェックする方法の一つは、その業者のホームページやチラシをみて買取実績をチェックすることです。
訳あり物件買い取りの実績を公開していない業者は避けた方が賢明です。
地域密着型の買取業者を選ぶ
依頼する買取業者は、できるだけ売りたい物件の地域の業者を選んだ方が良いです。
しかも、その中でも豊富な実績を持っている業者を選ぶことをおすすめします。
理由は、買取業は地域の相場に精通していないと適正な販売価格提示が難しいこと。
また、買取経験が豊富な業者ほど高値査定の提示に期待が持てるからです。
行政処分された業者でないかチェック
訳あり物件だけに限らず一般的な不動産売却に言えることですが、売買を依頼する際には必ず不動産会社の「行政処分情報」をチェックしましょう。
良心的な不動産会社ももちろん多いですが、中には悪質な業者もいます。
不動産業者は宅地建物取引業法に違反した場合、都道府県や国の免許権者から処分を受けた履歴が国土交通省のサイトに掲載されます。
依頼する業者がこのリストに載っていないか事前に確認しましょう。
訳あり物件の場合、相場が安いことを理由に不当な価格で買取と強要する悪徳業者もいますのでチェックが必要です。
おすすめの訳あり物件買取業者
私がおすすめする買取業者は【訳アリ物件買取PRO】です。
訳あり物件買取プロをおすすめする理由
1. 訳あり物件買い取り専門のプロである
2. 他社で買取を断られた物件も扱ってくれ買取率92%
3. 他社に比べて買取がスピーディー
私が特に注目するのは【訳アリ物件買取PRO】のホームページを見てもらうとわかるのですが、自社の宣伝中心ではなく訳あり物件を売りたい人に向けた親切なアドバイスを行っている点です。
ホームページの一番下の方に訳あり物件に関する個別の記事のリンクがあります。
その記事なんと300以上です。
いろいろなケースに対してのアドバイスが記事に詳しく書かれています。
これを読んだだけでもさすが「訳あり物件の買取プロ」だと感じます。
例えば
・心理的瑕疵がある事故物件の売却は仲介？買取？メリットとデメリットを解説
・事故物件が売れないのは方法を間違っている！？高く売却するコツを解説
・共有名義不動産の抵当権抹消登記を完全攻略！ローン完済後の放置は厳禁
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訳あり物件とは
実は訳あり物件には明確な定義はありません。
しかし、大まかにまとめると下記のような事情がある不動産物件です。
1. 事故・瑕疵物件
2. 違法建築・既存不適合建築
3. 再建築不可物件
4. 共有物件
5. 借地権付き物件
6. 差押え・競売物件
7. 欠陥住宅・ゴミ屋敷
つまり瑕疵や違法性がある物件だけでなく、共有物件や差押え物件、競売物件、ゴミ屋敷も訳あり物件に分類されます。
訳あり物件を売りたい方はぜひこの記事を参考にしていただいて、後で「失敗した！」とならないように信頼できる買取専門業者を選んでくださいね。
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